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賃貸店舗差し押さえ　投稿者：匿名 投稿日：2010/03/10(Wed) 23:25 No.7968   お答えお願い致します。居抜き賃貸店舗で営業予定です。仲介の不動産の方から、この物件は大家さんが固定資産税を未納で現在物件が市により差し押さえになっています。大家さんは徐々に返済しておりあと３年で完済します。借りる私には影響は何もないと言われましたが本当でしょうか？もし大家さんが完済出来ない事態になるとお店はどうなるんでしょうか？追い出されてしまいますか？初期投資の改装費なども一切戻って来ないのでしょうか？どうしても気に入った物件なので営業したいと思っております。宜しくお願い致します。

ご相談です　投稿者：匿名 投稿日：2010/03/10(Wed) 22:16 No.7967   お答え頂いたら幸いです。実家の問題なのですが・・・現在借地を借りていてその土地に自分（父）で家を建てています。家のリフォームを考えており大家に確認した所、屋根の張替え・窓の交換は良いとの事ですが、増築・ベランダ・内装（壁紙の張替え・天井・床が少しゆるい為の補強等は認めないとの事です。増築を認めないのは判る気がするのですが、どうして内装のリフォームが駄目なのか判りません。屋根等は生活に支障をきたすとの事ですが・・・また借地は大家だけではなく兄弟と共同との事で相談しなければならないと言われました。後日相手の不動産屋が来て契約書に建物をいじる時は大家の許可が必要と書いてあると説明に来ました。契約はあと１０年です。大家は更新する気は無いのでしょうか？又内装等もリフォームはやはり無理なのでしょうか？リフォームするなら金をよこせと言う事でしょうか？またこのような相談はどこかで受けて頂けるのでしょうか？宜しくお願い致します」。 Re: ご相談です　ポパイ - 2010/03/12(Fri) 00:31 No.7970   契約書に増改築は地主の許可が必要と書いてあれば、その通りです。 修繕、内装には、地主の許可は不要です。

瑕疵以前の問題ではないで...　投稿者：理解不能 投稿日：2010/03/10(Wed) 15:25 No.7961   仲介業者が耐震も問題ないという平成３年築の中古住宅購入で、手付金を支払いました。後日、昭和４６年以降認められない玉基礎や、ブロック基礎であることが判明、さらに、敷地の一部や、建物の一部(離れ）が町道に越境しているため登記不能であることが判明しました。売主に対し、契約の白紙解除を申し入れましたが、瑕疵には当たらないと主張し、手付の返金に応じません。問題が解決していないにもかかわらず、売主は当該物件を売却にかけています。法的対抗手段をお教えください。 Re: 瑕疵以前の問題ではな...　ポパイ - 2010/03/10(Wed) 21:32 No.7965   手付金の倍額を請求債権として、仮差押ですね。当該物件を仮差押をしたら、いかがですか。

サブリース契約の更新　投稿者：サラリーマン大家 投稿日：2010/03/09(Tue) 21:10 No.7959   ワンルームマンションの区分所有者です。集金代行を不動産屋にお願いしていました。２年前不動産屋の担当者の薦めもあり、サブリース契約に切り替えました。その親切な担当者が辞めてしまい、サブリース契約の更新時期が既に３ヶ月過ぎてしまったあと、サブリース契約の金額を減額して欲しいと後任の担当者から連絡がありました。 契約書を見ると、「１ヶ月前までに通知しなかった場合、従前保障賃料をもって更新するものとする」の記述がありました。減額に応じる必要があるでしょうか？ Re: サブリース契約の更新　ポパイ - 2010/03/10(Wed) 21:25 No.7963   この問題は、最高裁判例があります。減額請求できるとするのが判例です。

無題　投稿者：しん 投稿日：2010/03/08(Mon) 18:13 No.7957   売買契約書は、結んだのですが融資期日の一週間前に 突然売主が断ってきました。 それでも仲介手数料は、払わないといけないのですか。 Re: 無題　ポパイ - 2010/03/10(Wed) 21:40 No.7966   売主が法律上解除できるなら、仲介手数料の支払い義務はありません。 買主が履行に着手している場合は、売主は法律上解除できません。その場合は、仲介料支払い義務があります。

ルームシェア　投稿者：ogu 投稿日：2010/03/07(Sun) 01:05 No.7950   お忙しいところ失礼致します。 私は今度友人とルームシェアをしようと考えてます。いい物件を紹介してもらったのですが、契約に関して二つほど疑問に思うところがございますので教えてください。 �@友人と私、それぞれに１セットづつ契約書が作成されており、それぞれの契約書にはそれぞれの名前しか記載されておらず、それぞれ「賃料は９１０００円とする」と記載されているのですが、これだとやろうと思えば二人の対して合計１８２０００円を請求できてしまうのではないか？ということ。 Re: ルームシェア　ogu - 2010/03/07(Sun) 02:59 No.7951   �Aそれぞれに保証書を分けたのは、「保証人の責任を友人の分まで負わないようにするための配慮」とのことなのですが、実際問題として、友人が貸主に対して負うことになった債務としての「滞納」もしくは「不法行為による損害賠償」、または単純に「修繕費」などは私も共同で負うことになりそうなので、意味が無いのではないか？ということ、です。 長くなってしまいましたが、ご回答お願いします。 Re: ルームシェア　ポパイ - 2010/03/07(Sun) 09:13 No.7952   ご心配の点は当たっています。 「賃料は合計91000円」とか、「他の賃借人1名分と合わせて91000円」とかの表示にしないと誤解されますね。 Re: ルームシェア　ogu - 2010/03/08(Mon) 00:12 No.7956   やはりそうですか。御回答有難うございます。 �Aに書かせて頂いた点に関してはどうでしょうか？

賃貸店舗　投稿者：匿名 投稿日：2010/03/05(Fri) 18:02 No.7945   賃貸店舗を借りて営業しだしたところ、どうやら前に暴力団の事務所があり、あまり評判がよくない場所のようでした。 お客の入はいまいちで普通のお店？と近所ではささやかれているようです 契約の際にはそのような話もなく重要事項説明にも記載されていませんでした。 そこで県の宅建の係りのほうにご相談したところ前に暴力団の事務所だった場合報告義務があるとのことでした。 問題は不動産業者に問い合わせたところ普通の事務所だったといわれてしまったことです。 ちなみに大家さんは暴力団の事務所だったと認めています。 この場合本当に暴力団の事務所だったかが問題になると思いますが、 暴力団の事務所だったかどうかはどのような基準になるのでしょうか？ 警察は個人情報の問題で教えれませんということでした。 Re: 賃貸店舗　ポパイ - 2010/03/06(Sat) 13:48 No.7947   大家さんが「暴力団事務所であったこと」を認めているのですから、それを証明する必要はないのでは。 その結果、営業できないなら、当初の契約を解除、あるいは、なんとは営業できるなら、損害賠償請求をすることになるでしょう（実際は、家賃の減額になるでしょう）。

２項道路の使用に関して　投稿者：匿名 投稿日：2010/02/28(Sun) 00:46 No.7927   　すいません、知識がなくこのような形で相談させて頂きます。お答え頂いたら幸いです。 　先週競売で不動産を購入しました。その不動産は持分なしの私道（二項道路）に接道しているだけの状態です。そのような状態の物件ですが、私道に関して３点セット内の陳述書では道路としての使用を認めると記入されていたのですが、挨拶に行くと歩行のみしか認めないという風にいわれてしまいました。正直な話歩行のみというのは非常に厳しい状態です。また、私道も急傾斜があり、かつ舗装されていないので現状では車の通行が難しい現状があります。このような状態で車の通行を認めてもらうとうはやはり難しいのでしょうか。最低限、リフォームをしないといけないので工事車両くらい通行できるようにさせていただけるとありがたいのですが、何かいい方法があればご教示いただきたいです。 Re: ２項道路の使用に関し...　ポパイ - 2010/03/01(Mon) 21:43 No.7934   建築基準法４２条２項道路は、行政庁が道路として指定しています。そこで、第３者が通行（車の通行を含む）することを、所有者は制限できません。 法律的には上記の通りですので、トラブルを避けるために話合いが必要です。

賃貸不動産における備品の...　投稿者：匿名とさせて戴きます 投稿日：2010/02/23(Tue) 19:39 No.7917   賃貸マンションに引っ越して１ヶ月なんですが、 給湯器が壊れてしまったようです。 仲介業者に連絡したところ、「築２０年近くもあり寿命なのかもしれない、即対応します」との返事で、実際に修理業者からすぐ交換の打ち合わせの連絡がありました。（費用はオーナーが全額負担とのこと） その対応には問題も不満もないのですが、 給湯器が壊れているのでお湯が出なく、この寒い中で風呂にも入れない事が非常に困っております。 人前に出る仕事なので毎朝風呂に入る習慣だったのですが、それも出来ず、この時期の氷の様に冷たい水で髭を剃り、髪を濡らし寝癖を治し、夜は銭湯に行くのですが毎日の銭湯代もかかります。（交換まで２週間近くかかるとの事） この辺りの手間と費用の請求って出来ないのでしょうか？ 大した金額ではないので泣いても構わないですが、何か釈然としないので質問させて戴きました。 宜しくお願いいたします。 Re: 賃貸不動産における備...　ポパイ - 2010/02/23(Tue) 23:12 No.7919   ２週間分の風呂代を請求できます。ただし、毎日とはいかず、週２，３回分でしょうね。 トラブルにはなりますが、強硬にするなら家賃から相殺する手もあります。

確定申告にて　投稿者：稲垣 投稿日：2010/02/20(Sat) 13:19 No.7908   12月に購入した区分の物件で、確認をしなかった私が悪いのですが、試算表と言う、売主側の会社の資料に減価償却費が９０万近く載っており、収入があっても費用のほうが大きくなり、確定申告時に還付が10〜13万あると記載されておりました。 それを信じて購入してしまったのですが、今年の確定申告の時期に減価償却の明細を見てみると、本体で１５万ほどしかなく、設備（耐応年数７年）で５０万ほどで全く、マイナスにならず還付も３万ほどです。 こういった場合、泣き寝入りでしょうか。 教えてください。 Re: 確定申告にて　稲垣 - 2010/02/23(Tue) 13:56 No.7915   売主に減価償却費の明細を下さいと伝えても、 その書類はこちらで用意できかねるとのことです。 ８年後のことを考えると、、、、

不動産担保　投稿者：匿名 投稿日：2010/02/17(Wed) 16:25 No.7898   お忙しいところ、失礼いたします。 無知な為、初歩的な質問であり、この場でお尋ねして良いものかもわかりませんが、よろしく御教示ください。 先週、不動産業を営んでいた叔父が亡くなりました。 この叔父が生前に銀行から借金をしていて、知らぬ間に、私の両親が住む実家の土地、建物を担保に入れていました。 実家の名義は祖父になっていたので、祖父が承諾していたようです。 借入額は1億5千万円で、実家の他に、叔父の会社の事務所や、数ヶ所の不動産が担保になっているようです。 叔父の自宅は奥さん名義になっていて、生前に離婚もして、担保には入れてないようです。 Re: 不動産担保　匿名 - 2010/02/17(Wed) 16:27 No.7899   借りたお金は返さなくてはいけないと思いますが、祖父も叔父もその実家には住んでいませんでした。 両親はその実家に25年以上住んでおり、数年前に、建増しもしています。 住んでいる本人達が知らない間にこのようなことが行われていたことが残念です。 この状況での質問です。 叔父は生前に、借入額の何割かは返済済みのはずです。 その場合でも、複数の不動産担保全てが銀行のものとなるのでしょうか？ 銀行との何らかの話し合いの余地はあるのでしょうか？ Re: 不動産担保　ポパイ - 2010/02/17(Wed) 23:58 No.7902   銀行は、どの不動産も抵当権実行できます。さらに、債権につき他の不動産で十分担保されていれば、祖父の不動産の抵当権を解除することは可能です。 しかし、簡単には解除しないでしょうね。解除するには、その家の負担部分を弁済するよう求められるでしょう。

契約書のタイトル　投稿者：大家 投稿日：2010/02/16(Tue) 16:25 No.7893   サブリースの契約書について教えてください。 以前は契約書タイトルが「建物賃貸借・家賃保証契約書」となってましたが、最新の契約書は「サブリース・原契約書」となっています。 契約内容に変更は無いという説明だったのですが、 タイトルが変わるということは、契約の中身を変更したい意図があったのではと今になって思いはじめました。 これから契約書の文章を比較するのですが、注意すべきポイント があればご教授いただけないでしょうか。 以上です。 Re: 契約書のタイトル　ポパイ - 2010/02/17(Wed) 14:40 No.7897   契約の中身は変更になっていますか。変更になっていない感じがしますが。

瑕疵になりますか？　投稿者：渋谷 投稿日：2010/02/16(Tue) 01:38 No.7887   はじめまして。土地を購入したのですが問題があり悩んでますので相談に乗っていただきたく書込みさせてもらいます １年半ほど前に７５坪の土地を購入しまして 住宅の設計を建築会社と決めて、建築申請まで話が進んだのですが、建築会社が建築の申請を市にしたところ都市計画課で道路建設の予定が有り土地が削られる可能性が有ると言われました。 Re: 瑕疵になりますか？　渋谷 - 2010/02/16(Tue) 01:39 No.7888   ずいぶん前の市の計画なのでどの程度の確立なのかはわかりませんがまだ道路を作る計画予定地となってるようです。 その事を土地を購入した不動産屋さんに聞いたところ 土地を売る際には充分調べて売るので問題は無いです 道路建設課では言ってませんでした。 こちら(不動産屋)に落ち度はありませんとのことでした その後不動産屋さんに調べてもらったら都市計画課には確かに道路を作る計画があるようだとの事でしたが 何十年も前の計画なのでたぶんいまさら道路を作ることは無いでしょうということでこれ以上の話し合いは必要ないという言い分でした しかし計画が中止になってるわけでもなく少しでも可能性があることは確かですし。購入前に教えて欲しかったと思いますし 知っていれば購入しなかったかもしれません Re: 瑕疵になりますか？　渋谷 - 2010/02/16(Tue) 01:40 No.7889   不動産屋さんは瑕疵じゃないといいますが これは瑕疵にならないのでしょうか？ 契約書には瑕疵があれば２年以内であれば損害賠償、契約の破棄が出来ると書かれてます 可能であれば土地を返却したいと思いますが いかがでしょうか？ お忙しい中一方的に質問して申し訳ありませんが アドバイスをいただけますでしょうか？ Re: 瑕疵になりますか？　渋谷 - 2010/02/16(Tue) 01:41 No.7890   字数制限があるようなので連続投稿させていただきました 読みにくくてすいません Re: 瑕疵になりますか？　ポパイ - 2010/02/17(Wed) 14:39 No.7896   瑕疵になりますね。但し、道路により、どの程度削られるかで損害額が違います。 さらに、契約解除できるかは問題です。通常通り、家が建築できるなら解除はできないでしょう。

契約違反とは　投稿者：さわわ 投稿日：2010/02/13(Sat) 23:22 No.7880   不動産に手付け金を支払ったのですが、不動産の対応が気に入らないので手付け金放棄で契約解除したいと話たら『こちらはあなたが契約解除したせいで降格までされてますから、損害賠償も請求できますし、契約違反で２０％(約５００万円)を請求する事も出来ます。どうしますか？』といった感じです。つまり家を建てろみたいな感じです。この不動産で家を建てないなら契約違反で違約金２０％と損害賠償を請求するぞ。といった感じです。手付け金を支払ったのは平成21年12月13日なんですが、契約違反にあたるのでしょうか？ Re:契約違反とは　さわわ - 2010/02/14(Sun) 22:02 No.7883   買い主が、契約違反にあたる場合、何が契約違反になるのか知りたいです。 Re: 契約違反とは　ポパイ - 2010/02/15(Mon) 23:47 No.7886   手付け解除は、相手が履行に着手するまではできます。 その場合は、契約違反ではありません。 Re:契約違反とは　さわわ - 2010/02/20(Sat) 11:58 No.7906   内容証明を送ったら営業に『僕が見付けて社長には渡らないようにする』的な事言われたんですが、一応内容証明送ってあるから契約解除になってるんですよね？

不動産の売買契約解除につ...　投稿者：木戸　孝 投稿日：2010/02/07(Sun) 21:07 No.7865   親が分譲地の土地購入契約をしました。契約書を確認すると、収入印紙は貼っていない、契約日の記載もないものでした。 記載されている内容も�@現状渡し�A給排水引込工事は別途300,000円とされていました。 ここで不信なのは、�@現地見学した際なかった電柱が敷地内に立てられた。そこで業者に対して問いただすも、中部電力とは土地造成にあたり、そこに電柱を立てる契約となっていると回答してきた。�A下水の本管が敷地まで届いておらず（他の数区画は敷地前に上下水引込工事済み）、上水の引込もされていない。300,000円は支払ったのに、別途水道引込工事費を400,000円弱（水道加入費含む）請求されている。行政へ相談したところ、不動産業者に対し、下水本管工事を施すよう指導してもらっていますが、そのことに対し不動産業者は対応する動きがない状況です。こんないいかげんな業者に対して契約解除はできないでしょうか？ちなみに土地購入費は全額支払済みです。 Re: 不動産の売買契約解除...　ポパイ - 2010/02/11(Thu) 12:39 No.7872   まず、重要事項説明書にどのように書いてあるかをチェックしてください。 給排水引込工事は別途300,000円で済むとの説明ですから、それ以上の負担は、売主が負うべきですね。 これでは、家を建てられない状況、あるいは、売主が債務を履行しないのであれば、催告して契約解除ができます。 Re: 不動産の売買契約解除...　木戸　孝 - 2010/02/11(Thu) 18:26 No.7874   ポパイ様、アドバイスありがとうございました。（返信場所間違えました。）

重要事項説明書　投稿者：転貸し主 投稿日：2010/02/01(Mon) 20:19 No.7850   不動産会社経由で、アパートを借りる場合、不動産契約書のサイン時に「重要事項説明書」の説明が不動産屋からあります。 父がサブリース物件の大家です。賃貸契約は父と転貸主の不動産会社との間になりますが、父は「重要事項説明書」は無いと言っています。不動産契約に重要事項説明書は付き物と 思っていたのですが、間違いでしょうか。 非常に素人の質問で申し訳ありません。 Re: 重要事項説明書　ポパイ - 2010/02/06(Sat) 21:08 No.7860   そうです。宅地建物取引業者（不動産会社）は、取引主任者をして、相手方（父）に対しても説明させる義務があります。 Re: 重要事項説明書　転貸し主 - 2010/02/16(Tue) 16:11 No.7892   ありがとうございます。 近々契約更改があるので、重要事項説明書を不動産会社担当者（サブリース仲介：借主）から父（大家：貸主）に対して提示（提出）するように求めたいと思います。 御礼まで。

再度お願いします　投稿者：貸店舗 投稿日：2010/01/22(Fri) 00:38 No.7813   一度質問入れたのですが下記について返答が得られなかったので今一度書き込ませてください。 昨年の7月に仲介先の不動産会社の社員より某社Aの荷物を2週間ほど置かせてほしいと頼まれ承諾しました その際その社員は会社は通さないとの事で仲介手数料は取ってません（正式な賃貸契約書も作っていません） トラブルが心配だったのでその社員に某社Aについて尋ねると他にも事業をしていて心配無いと推された感じです その後、本来不動産屋の社員は賃料1ヶ月を預かった後に鍵を渡すはずだったのですがその賃料も貰わず 某社Aに鍵を渡しその後6ヶ月未納のまま月日が過ぎています、（本来の賃料は月額13万円ですが入居時から1円も貰えていません） 不動産屋にどうにかしてくれと頼んでも会社を通してないから当社は関係無い、自分で処理しろと何もしません、 それ以上言いたい事があるなら当社を訴えれば？と言ってますが不動産屋には責任は無いのでしょうか？ Re: 再度お願いします　貸店舗 - 2010/01/22(Fri) 20:14 No.7816   【続き】 一応、某社Aに対しては今年に入ってから明渡し訴訟を進めてますが そもそもトラブルの根源となったのに何もしない不動産屋（社員）が許せません、 （たぶん取れないであろう未払い賃料分が90万円と明渡しの費用などで十数万円の損害が出ています） 責任を追及できるならば不動産会社に対しても何らかの手を打ちたいと思ってますのでよろしくお願いします。 Re: 損害賠償請求　アトム - 2010/01/23(Sat) 15:10 No.7821   不動産会社の担当者に落ち度があれば、不動産会社に損害賠償を請求できます。その場合、Ａ社とともに不動産会社を共同被告として訴えを提起すればいいのです（駄目元で）。 今からは、不動産会社を訴えて、Ａ社に対する裁判と併合するしかありません。 Re: 再度お願いします　貸店舗 - 2010/01/24(Sun) 00:52 No.7823   アトム様ご返答有難う御座いました、 地元の専門家に相談して検討して行きたいと思います。

サブリース契約下の什器盗...　投稿者：ごんた 投稿日：2010/01/21(Thu) 22:36 No.7812   昨年夏にサブリース会社から空きが出たのでリフォーム代を請求されました。遠隔地の物件だったので、ほとんど相手のいうままに工事依頼をしましたが、その後設備のドラム式洗濯機が盗まれたので、その費用を29万円も請求されました。 私としてはこちらに落ち度があるわけではなく、相手方がリフォーム工事中に起きた事件であり、相手が負担すべきものを考えています。 Re: サブリース契約下の什...　ごんた - 2010/01/22(Fri) 20:30 No.7817   続きです。 後でわかったことですが、リフォームは業者任せであり、業者にはオートロックの外し方を教え空室はすべて共通キーで管理しているようです。本来なら部屋へ入る時には管理会社がつきそうべきものと考えます。その後宅建業会と市民相談室に相談しても私の考え方を支持されましたので、その旨を伝えたところ請求しなくなりました。ところが数ヶ月たった今になって、洗濯機がないと部屋の借り手が付かないという電話がありました。私としてはとっくに洗濯機は相手負担でつけているものと思ってたので驚くばかりです。いずれこの物件は売りたいと考えていますが、洗濯機が無い状態でオーナーチェンジするわけにもいきません。ちなみにこのマンションは買うときに住宅機器（洗濯機含む）の10年保証がついており、今7年目です。私の財産に対する損害賠償請求訴訟するくらいでないと付けてくれないのではないかと案じてます。 Re: サブリース契約下の什...　アトム - 2010/01/23(Sat) 14:59 No.7820   貸しているのですから、部屋は、借主の管理下にあります。借主の管理に瑕疵があれば、借主が責任を負います。 この場合、借主（サブリース会社）に責任がありそうですね。従って、内容証明郵便で請求し、駄目なら裁判ですね。

規約違反、(ワンルームで�...　投稿者：吉野 投稿日：2010/01/21(Thu) 20:41 No.7811   実家の父が単身向けワンルームアパートを建てました。年始より女子大生が入居しましたが同い年くらいの男性(彼氏)と同居を始めた様なのです。娘のわたしの住居もアパート内に一室あるのですが、明らかに毎日、夜中も声が聞こえ毎日寝泊りをしているのは確かです。しかし大家の父の考えが甘く、「いいじゃないか別に。。。」といった許容で、暗黙了解状態なのです。不動産屋さんに募集はお願いしている(二人入居不可です。)のでわたしとしては告発したいのですが、大家が甘い考えでは言っても無駄でしょうか？お願いします。また、男性が横暴で壁や床を殴るような衝撃が毎日あり、怒鳴りながら近所の生活音に対し、「嫌がらせだろ！」などと外へ出たり、矛先がわたしの部屋の壁を蹴るなどに向けられているようで怖いです。 Re: 規約違反、(ワンルー�...　アトム - 2010/01/22(Fri) 16:48 No.7815   生活音があまりにも酷い場合には、差止めの請求ができます。それには、騒音を測ってもらう必要があります。 具体的には、隣室の住人に対する調停申立を簡易裁判所に申立し、その中で音を測定してもらってください。 Re: 規約違反、(ワンルー�...　吉野 - 2010/01/23(Sat) 22:14 No.7822   アトムさん回答ありがとうございます。裁判ですか。。。大変そうですが考えてみます。 こうして書いている今も笑い声や物音が聞こえます。 よくもまぁ狭い部屋に男性を連れ込んでノコノコと住み着いていると考えるとほんとに腹立たしいですね。昨日父とのはなしで何割かの家賃増しは考えてるが今すぐにはするつもりはないと言っていました。ほんとに穏やかで良い父なのですがアパート経営ド素人で甘過ぎてほんとに心配です。一部の「ゆとり」世代の彼女達には礼儀やマナーが根本的に欠けていると感じています。

都市計画に付随する減歩に...　投稿者：秋山 投稿日：2010/01/18(Mon) 12:14 No.7797   ３年半前に中古物件を購入しました。 不動産業者からの説明では「都市計画がある」「道路のセットバックがあり、その保証金も出る」という話でした。 重要事項説明には「都市計画がある」とは書いてありましたが、道路の件はありませんでした。 今になり、都市計画事務所から突然「現在の土地の2割の減歩がある」という通達が来ました。 『減歩が2割』という具体的な数字は去年出たばかりで、減歩自体は10年前の段階では『平均減歩』として算出していたようです。 Re: 都市計画に付随する減...　秋山 - 2010/01/18(Mon) 12:20 No.7798   続きです 不動産業者に問い合わせたところ「都市計画は知っていたけれど減歩のことは知らなかった」。もちろん、重要事項説明には記載されていません。 都市計画事務所からは「都市計画＝減歩に決まってるでしょ」とのこと。 道路のセットバックの話も、「土地の値段は出るわけない。現在の外構の保証金だけ」と事務所から言われました。 １）減歩の説明責任は、どこが果たすべきだったのでしょうか？ ２）また減歩に対する保証金は発生するのでしょうか？ ３）道路のセットバックに関する保証金は、不動産業者から支払ってもらえるのでしょうか？ Re: 都市計画に付随する減...　アトム - 2010/01/19(Tue) 11:47 No.7801   １）減歩の説明は、仲介業者がすべきでしょうね。 ２）減歩に対する補償金は、ある場合もない場合もあるでしょう。 ３）セットバックがあることを認識して買ったのですから、売主からの補償金はありません。 都市計画があることを認識して買ったのですから、売主や、仲介業者が、真実を説明している限り、瑕疵担保など責任追及は 難しいです。 現在は、消費者契約法がありますので、第４条の重要事項について誤認があったかが問題にはなります。 詳しい事情を、弁護士などに直接話して相談するとよいでしょう。 Re: 都市計画に付随する減...　秋山 - 2010/01/19(Tue) 12:43 No.7802   アトム様 アドバイス、ありがとうございます。 この家をせっかく買ったのに、どこの説明もうやむやでなんだか納得いかなかったので、 少し心の整理がつきそうです。 今後、弁護士さんに相談して保証金の件等、詰めていきたいと思います。 また１）の「減歩の説明は仲介業者がすべき」ということは、仲介の役割を果たしていないということになりますよね？ ということは、仲介手数料も少し返還してもらえるということなのでしょうか？ 何度もすみませんが、よろしくお願いいたします。

土地と建物の法律関係につ...　投稿者：東森 投稿日：2010/01/16(Sat) 12:19 No.7789   私の母名義の土地に建つ妻名義の建物のことでご相談です。3年前建築の賃貸併用住宅、賃貸5部屋に母宅と私夫婦の自宅があり、元金約9千万円、30年ローン残高約1億2千万円、現在の建物評価額約7千万円、土地が抵当、母が連帯保証人、建物は抵当に入っていない。家賃収入と月返済額はほぼ同額の37万円。銀行との約束で賃貸収入は一括借上の管理会社から直接銀行に振込み。離婚協議となり妻は建物の名義変更を要求、しかし私は病気で銀行の審査に通らず、次に私の弟への名義変更を要求され大変困っております。ご教示頂きたいのですが、 1,もし母と私に退去要求されたら有効な対抗手段はあるか？ 2,地代を払え、建物を壊して更地にしろ等と要求できるか？ 3,名義変更を拒否したら妻側は次にどうする可能性があるか？ 4,裁判になった場合、最終的にどちらが有利か？ どうかご教示お願いいたします。字数制限で丁寧な表現できず済みません。 Re: 土地と建物の法律関係...　みうら - 2010/01/16(Sat) 21:04 No.7791   1.あります 2.できる場合もあります 3.わかりません 4.わかりません なお、競売になれば取り壊し以外はありません Re: 土地と建物の法律関係...　東森 - 2010/01/16(Sat) 21:21 No.7792   みうら様、ご教示誠にありがとうございます。恐縮ですが、１の対抗手段についてもう少し教えて頂けないでしょうか？どうかよろしくお願いいたします。ありがとうございました。 Re: 土地と建物の法律関係...　アトム - 2010/01/20(Wed) 15:56 No.7805   1,もし母と私に退去要求されたら有効な対抗手段はあるか。 結婚している限り明け渡しは認められません。 2,地代を払え、建物を壊して更地にしろ等と要求できるか。 地代支払いは認められません。建物収去土地明け渡しは、認められる可能性はあります。 3,名義変更を拒否したら妻側は次にどうする可能性があるか。 特に何もできないでしょう。しかし、本当は、債務を引き受け名義変更に応じたほうがいいですね。？ 4,裁判になった場合、最終的にどちらが有利か。 色々な事態が考えられます。 Re: 土地と建物の法律関係...　東森 - 2010/01/21(Thu) 06:27 No.7807   アトム様、ご教示どうもありがとうございました。大変参考になりました。アドバイス頂いたことを基にしてもっと勉強します。どうもありがとうございました。

借地権譲渡　投稿者：雅 投稿日：2010/01/14(Thu) 01:16 No.7777   借地に建てた築25年鉄筋コンクリート建物を購入します。建物売買契約に当って、借地権譲渡承諾の取付けを条件に契約したのですが、売主は賃貸者と長年に渡る借地契約で書面による借地契約をしておらず、口頭での契約みたいで、借地権譲渡承諾も書面に押印してもらえないらしく、口頭承諾を取付けただけになります。書面上の承諾がないことから売主は賃貸者から譲渡承諾を得たとの証明を書面に押印し印鑑証明を付けて契約に添えるとのことです。 賃貸者のところへは、売主と同伴で行き、私自身の耳でも口頭承諾を確認しているのですが、この承諾は有効なものとなりますか?。 また、将来に紛争が起きたとして、売主の借地権情と承諾取付けの証明書は有効になりますか?。 Re: 借地権譲渡　アトム - 2010/01/15(Fri) 18:05 No.7783   口頭でも貸主が承諾したのですから、後は、証拠の問題だけです。売主の証明書では危ないです。 不思議に思うのは、借地権譲渡の際には、地主（貸主）に、売買価額の約1割の承諾料を支払うのです。これはどうなっていますか。通常、この承諾料の領収書が、借地権譲渡承諾の証拠になるのです。 Re: 借地権譲渡　雅 - 2010/01/15(Fri) 23:08 No.7788   アトム様ご返答ありがとうございます。 そうですね、領収書を取ったら証ですよね。こんな簡単なことに気がつきませんでした。また、何かありましたらよろしく御願いいたします。

個人売買　投稿者：はな 投稿日：2009/12/19(Sat) 08:17 No.7706   口約束で契約成立するものなんですか？ Re: 個人売買　ポパイ - 2009/12/26(Sat) 22:59 No.7731   口約束でも契約は成立します。しかし、保証契約などは書面でしないと効力がなくなります。

私道の許可、及び仲介業者...　投稿者：ベッキー 投稿日：2009/12/11(Fri) 20:57 No.7682   はじめまして。このたびは土地の仲介業者の義務違反についてご質問させて頂きたく書き込んでおります。 私道の土地を購入しいざ挨拶をしたところ、私道の持ち主は車は通せないとのことでした。しかし昔からすんでいて車を入れてるかたはOKだが新しい方はだめというものです。近々門のようなものをつけ車使用の方には鍵を渡す形にするときいております。　2項道路でもこれは許されるのでしょうか？　　私道所有の会社はわれわれが購入した土地の売主（前の住人）をよくしっており、この状況を知っていたはず、それに売主の仲介業者もしっていたはず、そして私どもの仲介業者も不動産業者としての責任を怠ったというのですがどうなのでしょうか？契約書等には前面道路は私道とあるものの、それ以上に私道に関する記述はありません。確認しなかった自分たちの責任ももちろん承知しております。何が出来るのかアドバイスいただけますでしょうか？ Re: 私道の許可、及び仲介...　ベッキー - 2009/12/13(Sun) 13:08 No.7689   反対の西側ですが、2軒で入り口を所有、一方はOKをくれましたが、もう一方は何がなんでも通しませんとのことでした。ここは杭がうってあり、整備しないと通れない状況です。仲介業者に私道入り口の方々との交渉をふたたび依頼していますが、決裂した場合、私道使用の権利を求められるのか、そして最悪の場合仲介業者に責任を求めることが出来るのでしょうか？宜しくお願いします。 Re: 私道の許可、及び仲介...　アトム - 2009/12/14(Mon) 19:45 No.7693   2項道路は、道路位置の指定を受け、道路ですので、所有者でも、他人の通行を制限できません。門を設置することもできません。 門を設置して通行を妨害したら、通行妨害禁止の仮処分をするとよいでしょう。

ペット可と申したのに　投稿者：テツ 投稿日：2009/12/07(Mon) 20:49 No.7663   先日の続きですみません。 ペット可という事でマンションを購入したのですが、実際は不可の物件でした。契約書及び重要視工説明には行為かどうかは分かりませんが、ペットについての記載が一切なく、管理規約のみにペット不可の事が記述してあります。販売者も宅建業者で、仲介不動産に聞かれた際にあいまいに答えたそうです。 今の段階で販売業者は逃げ腰で、ただ仲介業者は僕がペット可の物件を探していたと言う事を認識していたと口答ですが認めています。この状況で物件の戻し、もしくは仲介手数料の返却など訴える事はできるのでしょうか？宜しくお願いします。 Re: ペット可と申したのに　あ - 2009/12/08(Tue) 03:23 No.7665   重要事項説明違反ですので、損害賠償の請求ができます。 さらに、口頭とはいえ、ペット可の物件を探していたということを認識していたわけですから、過失が認められます。 また、販売者が曖昧に答えたとのことですが、規約上ペット禁止となっていても、飼育者もいる（規約違反行為）ため、できないこともないということを匂わせたのでしょう。 当然、規約違反行為になりますので、後々不利です。 Re: ペット可と申したのに　テツ - 2009/12/08(Tue) 18:38 No.7669   具体的に損害賠償請求ですが、今の段階で損害が起こってないのですが、今、住んでいる所を不動産会社が引き取る事を請求する事は出来ますか？もしくは仲介手数料を返却する事は可能でしょうか？ Re: ペット可と申したのに　アトム - 2009/12/11(Fri) 17:34 No.7680   契約時に、売主も、買主の「ペット可」との条件を知っていたなら、売買契約解除ができますね。 ただし、買主が、契約までに、（ペット不可との）管理規約を交付されていたなら、無理です。 Re: ペット可と申したのに　テツ - 2009/12/11(Fri) 20:46 No.7681   損害は起きていないのですが、損害賠償金として仲介手数料の返却は可能でしょうか？ Re: ペット可と申したのに　アトム - 2009/12/17(Thu) 14:58 No.7701   業者は、実際に仲介をしていますので、買主は、手数料を支払う義務があります。 しかし、買主が、瑕疵を理由に契約を解除した場合は、手数料の返還を請求できるでしょう。解除しないで、手数料の返還だけ請求することはおかしいですね。 損害がないなら、瑕疵もないということです。

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